年5月宜昌楼市白皮书城建项目集中
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报告说明1.本报告成交数据包含两种口径。即“宜昌城区整体成交数据”及“宜昌城区重点项目成交数据”。查阅本报告时，请注意阅读每一章节的统计口径说明。
2.城区整体成交数据包含安置房、经济适用房、安置房转商品房。
3.城区重点项目成交数据/供应数据/库存数据除特别注明外不包含安置房、经济适用房、安置房转商品房。
4.第四章第二节全国房地产运行状态各城市房价数据来源中国房地产协会。
5.本报告仅作房地产行业内部交流。
6.本报告由合家网、智盛咨询弘洋事业部、宜昌买房哥、宜昌卓一房地产策划协会联合出品。
第一章宜昌地产环境
一、宜昌地产环境
（1）宜昌再降工商业电价公寓类商用电项目受益
5月28日，市发改委再次下发有关电价调整政策文件，自今年7月1日起，宜昌市范围内一般工商业及其他用电销售电价下调0.元/千瓦时。这意味着一直以来水电费作为短板的公寓再迎利好。
二、项目动态新闻
（1）华润、华发齐进宜昌！宜昌城市旅游客厅项目规划曝光
宜昌城市旅游客厅项目包括城市旅游客厅、巴楚天地文旅体验街区、湖北交投产业大厦、文旅产业创业中心、溪峡主题酒店等几大板块。
其中，城市旅游客厅约7.1万平方米。将整合旅游平台资源，为游客提供全面的旅游配套服务，建设宜昌首个以交旅融合为主题的商务会展中心。开展文化长廊、儿童游乐、娱乐文体、科技服务等旅游休闲项目，吸引亲子家庭及休闲客群参与。同时植入旅游相关的生活服务、餐饮、零售等功能，打造一站式的旅、食、购、娱商业中心。
巴楚天地总建筑面积约4万平方米，将以长江生态文明和巴楚文化为核心，打造长江文化展示馆、三峡历史陈列馆、非遗体验馆、三国文化主题馆、巴文化互动馆、交通博物馆六大文化体验馆群，辅以体验型旅游配套业态，构建文脉深厚、体验多元的新型文旅街区。
文旅产业创业中心总面积约9.2万平方米。以湖北交旅产业为主，引入湖北交投产业基金，联动旅游上、中、下游产业链，建设高端写字楼、创意街区等业态，助力文创产业孵化发展。
溪峡主题酒店总面积约2.5万平米，以“水元素”为主题特色，采用流线型表面，打造独特的瀑布酒店，可提供约间客房。
年6月27日，宜昌城市建设投资开发有限公司以22亿的价格拿下位于伍家岗区白沙路以东、江临路以北的宜土网挂（）20号地块。地块该分A、B两个地块，目前宜昌市自然资源和规划局已发布B地块批前规划公示。
图1-1宜昌城市旅游客厅效果图
（2）东站片区新增彩虹·未来城，占地亩建面32万方
项目位于城东大道与东站路交汇处，宜昌东站与宜昌汽车东站斜对面，占地面积亩，建筑面积32万平方米，预计总投资25亿元。项目将打造城市公共停车场、欧亚达家居商场、彩虹旋转餐厅、天幕、屋顶农场、商业街、独栋商墅、生态住宅区等。
图1-2彩虹·未来城效果图（来自宜昌发布）
（3）三峡企业总部基地B区规划公示建面约20万方以3层办公别墅为主
三峡企业总部基地B区规划用地.00㎡，总建筑面积.83㎡（其中，计容面积.06㎡，地下建筑面积.77㎡），容积率为0.98，建筑密度23.52，绿地率达35%。B区规划停车位个（含地上个、地下个）。由余栋3层办公别墅、1栋25层办公高层、4栋6层办公多层、2栋10层办公小高层，以及商业组成。
图1-3三峡企业总部基地B区平面图（来自宜昌市自然资源与规划局）
（4）伍家乡政府与十五中之间新增一商务项目
项目由宜昌国兴房地产投资有限公司开发，位于伍家岗区东山大道，伍家乡政府与十五中之间。该项目用地性质为商务用地，用地面积.91平方米（约12亩），容积率不大于4.5。建设单位提供了两套平面布局一致、立面效果不同的建筑方案。方案在用地中央布置1栋主体25层、裙房3层的办公、酒店综合楼，地下设置3层的车库及设备用房，临东山大道设置1个出入口，内部形成环形车道。方案总建筑面积约平方米；地上建筑面积约35平方米；地下建筑面积约平方米；容积率约4.5。
（5）百里荒康养小镇一期规划方案批前公示
5月5日，夷陵区自然资源与规划局发布《百里荒康养小镇一期规划方案批前公示》，项目效果图曝光，由30余栋建筑组成。据悉，项目占地面积.25㎡，宗建筑面积约.77㎡。
图1-4百里荒康养小镇一期规划（来自夷陵区自然资源和规划局）
三、棚改拆迁动态
（1）虾子沟片区棚改征迁进度：已完成户个人和9家企事业单位征迁
（2）河运新村、合益路标准件厂、松林路西区、十六化建一期和二期棚改项目等5个征收地块顺利清零，实现净地交付.41亩。
（3）夷陵三巷东湖礼堂片区棚改一期工程已完成97%，累计拆除房屋25平方米。
（4）截至4月底宜昌棚改开工套，享受公租房租赁补贴家庭户
四、产业城建配套
（1）夷陵区月儿湾片区控制性规划出炉北至小鸦路南抵东方大道
月儿湾片区规划范围东起港窑路（在建），西接朝阳二路（规划），北至小鸦路，南抵东方大道，总用地面积为.26公顷,城市建设用地面积为.22公顷。
用地规模：规划总用地面积.27公顷，农林用地80.05公顷，城市建设用地面积为.22公顷。经营性用地面积为75.41公顷，占建设用地总面积72.36%。包括规划居住用地面积为25.36公顷、商业服务业设施用地6.53公顷、工业用地43.52公顷。
人口规模：规划人口规模为0.8万人，公共设施与工程设施配置均按此人口规模进行控制。
建筑容量：各类建设用地的建筑总量为.07万平方米，建设用地的毛容积率为1.18。
（2）黄柏河大桥至太阳山滨水空间规划出炉
5月5日，夷陵区自然资源和规划局发布《黄柏河沿线滨水空间规划(黄柏河大桥至太阳山)》批前公示，规划范围为黄柏河太阳山至黄柏河大桥段，涉及河道长度为16.5公里，规划总面积约公顷（含水域）。
黄柏河全线划分为三大区段：
北段：新城生态湿地水岸
中段：主城活力休闲水岸
南段：山峡商业文化水岸
图1-5黄柏河大桥至太阳山滨水空间规划范围（来自夷陵区自然资源和规划局）
（3）宜昌巴陡山片区批后公示包含居住用地.76公顷
《巴陡山片区规划》于年11月30日通过了专家评审。年2月，市政府批复了该规划。规划城乡用地面积约.77公顷，含居住用地.76公顷。规划范围：东至周家咀水库、南至合益路、西至桔乡路、北至港窑路，规划总用地面积约11.83平方公里。
图1-6巴陡山片区空间结构分析图（来自宜昌市自然资源和规划局）
（4）三峡高速市政化改造及互通立交市政工程
三峡高速市政化改造范围西起坝区检查站，东止宜昌东(新)收费站，长约20千米，现状宽19.5—24.5米，两侧各预留50米控制用地。拟采用“城市快速路、车速80km/h、双向6车道”技术标准对三峡高速进行市政化改造。全线设置“6座全互通立交”(发展大道、桔颂路、西陵二路、港窑路、合益路和花溪路)，设置“3座半互通立交”(三峡路、桔乡路和城东大道)，互通立交平均间距约2.3千米。
节点方案：
1.集散车道，在城东大道—发展大道，桔乡路—合益路段和港窑路、花溪路节点设置车速为40km/h，双向4车道的集散车道，总长约5.6公里；
2.西陵二路立交，推荐采用“对角双环+半定向组合式”全互通立交；
3.港窑路立交，推荐采用“单侧扁平式蝶形”全互通立交，并设桔乡路匝道；
4.合益路立交，推荐采用“对角双环+半定向左转”全互通立交。建议分期建设，近期仅实施4条右转匝道，形成菱形立交，控制远期用地；
5.花溪路立交，推荐采用“大半径迂回右转”全互通，三峡高速临河侧集散车道采用高架桥形式，长约1.2公里。
（5）鄂旅投集团将在点军建大型5D展演综合体
项目选址点军区卷桥河片区范家湖腹地，拟由湖北省文化旅游投资集团有限公司投资7.33亿元（其中固定资产投资5.3亿元），规划用地亩，主要建设内容包括5D剧场和沉浸式文化体验街区，总可建面积约5万平方米，计划于年开工，建设工期36个月，年正式投产。项目建成后可实现年产值1.2亿元，上缴税收万元，解决就业人。
第二章宜昌整体市场环境
一、宜昌城区整体动态
1、整体数据统计说明
本段为宜昌新房市场整体数据情况，成交数据（套数）含安置房、安置房转商品房成交数据。
本段涉及房价部分数据来源于市场调查，房价部分不包含安置房、安置房转商品房价格。
本段市场数据（成交套数、房价）为住宅物业数据，不包含商铺、车位等非住宅物业。
本段成交数据统计周期为5月1日-5月31日，数据有3-4个小时误差，但总体误差在合理范围内。
2、合家网楼市白皮书片区划分
西陵区主城区围合范围：港窑路-东山大道-体育场路-北苑桥-黄河路口-平湖半岛-西坝-沿江大道；东山片区围合范围：东山大道-港窑路-峡州大道-发展大道-石板铺路-明珠路三岔口-明珠路-城东大道-东山村-体育场路；城东片区围合范围：港窑路-黑虎山村-峡州大道-李家台村-东艳路-沿江大道；东站片区围合范围：李家台村-东艳路-沿江大道-龙盘湖-黄家岗-峡州大道；点军片区围合范围：点军区全境；小溪塔主城区围合范围：夷陵客运站-童家湾-明珠路三岔口-黄河路口-南津关村-潘家河-许家河；东城片区围合范围：夷陵客运站-谭家塝-焉家河村-小鸦路-岔口坳-峡州大道-发展大道
3、房价细分地图
图2-1宜昌城区热门板块房价区间地图
4、城区整体成交情况
据合家网数据中心统计，年5月宜昌城区新房住宅成交套，总成交面积.9㎡；非住宅成交套，总成交面积.01㎡。
年5月，楼市“红5月”没有如约前来，纯住宅类产品成交套，环比4月下降2.79%，二季度已连续2个月成交量下行。不过令人眼前一亮的是，公寓产品月度销量十分可观。据统计，5月公寓类产品共成交套，成交面积约53.54㎡。
表2-1年5月宜昌各区域住宅/公寓成交数据（数据来源：宜昌房产交易网）
从成交区域来看，5月东站片区置业火热度最高，共成交套住宅及公寓；东城片区共成交套住宅及公寓，位居第二。城东片区共成交套住宅及公寓，置业热度排名第三。
5月，湖北交投携手华发、华润，掷24.2亿立足东站片区，将建约90万方（计容面积）超大体量宜昌城市旅游综合体，同时5月重大项目集中开工在伍家岗举行，对东站片区的房产销售起到了强有力的拉动作用。
在城东片区，住宅类产品与公寓类产品平分秋色，巴黎香颂加推热销，“中南路双星”德成·都汇君泊和兴发广场·领寓用小户型瓜分一大片“蛋糕”。相对于市场高频次的推货，去化速度略为迟缓，预计宜昌楼市5月库存将持续上涨。
5、城区成交热图
图2-2宜昌城区热门板块5月成交地图
6、城区整体成交TOP10
表2-2年5月宜昌新房销售TOP10
平湖天下·观山水靠近平湖的“地利”、逢“三峡高速市政化”的“天时”，和超符合“人和”理念的定价（元/㎡起），让项目在5月销售排行中脱颖而出，成为一匹炫目的楼市黑马。
除了黑马，TOP10榜单中也有很多熟悉的面孔，如银河·东湖雅居、万豪中心、融创宏泰·融公馆、恒大名都等楼盘，长期占据销售领先地位，品牌实力、产品质量赢得购房者信赖。
另外，值得一提的是，5月2个公寓类项目上榜，也从侧面反映出了宜昌楼市并不缺买家，只是有些买家一直踌躇不定。
7、各片区重点项目成交情况
表2-3年5月宜昌城区各片区重点项目成交情况（数据来源：宜昌房产交易网）
8、各县市区成交情况
据合家网数据中心统计，年5月宜昌周边各县市（包含宜都、枝江、当阳、长阳、兴山、五峰、秭归、远安）共计成交新房住宅套，成交面积为.38㎡，成交金额为.4万元，成交均价为元/㎡。
表2-4年5月宜昌各县市成交情况（数据来源：宜昌房产交易网）
环比年4月，宜昌县市5月成交套数上涨31.93%、成交面积上涨28.87%、成交金额上涨23.49%，成交均价下跌4.18%。分解来看，宜都、枝江、五峰、远安、当阳几个县市成交套数上涨，枝江、长阳、五峰、远安成交均价上涨。
表2-5年5月宜昌各县市库存情况（数据来源：宜昌房产交易网）
在各县市中，枝江、当阳、宜都成交套数位居前三，分别为套、套、套；成交均价最高的为当阳元/㎡，其次为宜都元/㎡、秭归元/㎡，均价排名前3的县市在4月基础上均有不同程度的下跌；此外，5月除了兴山无网签，其余县市成交均价均过元/㎡。
库存（待售房源总量）最高的县市为宜都套（环比下降），其次为当阳套（环比下降）、枝江套（环比下降）。
二、土地市场动态
1、土地供应情况
据宜昌合家网数据中心统计，年5月宜昌共出让土地1宗，为挂牌出让，总出让面积.62平方米，土地挂牌起始价万元，地块位于点军区，住宅用地。
年5月土地供应明细（按土地用途）
土地用途
土地出让数量（幅）
土地出让面积（㎡）
土地出让金额（万元）
住宅类
1
.62
商服类
0
0
0
工业类
0
0
0
其他类
0
0
0
合计
1
.62
表2-6年5月宜昌城区土地供应明细·土地用途（数据来源：宜昌市自然资源和规划局）
年5月土地供应明细（按区域）
土地用途
土地出让数量（幅）
土地出让面积（㎡）
土地出让金额（万元）
西陵区
0
0
0
伍家岗区
0
0
0
点军区
1
.62
夷陵区
0
0
0
高新区
0
0
0
猇亭区
0
0
0
合计
1
.62
表2-7年5月宜昌城区土地供应明细·区域（数据来源：宜昌市国土资源局）
这宗地块编号为宜土网挂（）17号地块，地块分为四个区，拟用地总面积.62平方米，规划用地性质为商业服务业设施及居住用地。其中A、B区位居住用地，C、D区位商业、商务及娱乐康体用地。地块要求配建文体活动站、菜市场以及居家养老服务中心。地块挂牌起始价万元，竞买保证金万元，增价幅度万元或万元的整数倍，折合楼面价约元/㎡。地块将在6月25日揭牌。
图2-3宜土网挂（）17号地块位置示意图（仅供参考）
2、土地成交情况（招、挂、拍）
据宜昌合家网数据中心统计，年5月宜昌通过招、挂、拍形式完成土地交易5宗，土地总成交面积471.26平方米，土地成交金额约万元。
从成交区域来看，年5月宜昌土地成交区域分布在伍家岗区、高新区和猇亭区，其中伍家岗区成交面积、金额居首。
年5月土地成交明细（按土地用途）
土地用途
土地成交数量（幅）
土地成交面积（㎡）
土地成交金额（万元）
住宅类
2
.82
930
商服类
0
0
0
工业类
3
.44
其他类
0
0
0
合计
5
471.26
表2-8年5月宜昌城区土地成交明细·用途（数据来源：宜昌市国土资源局）
从土地用途来看，年5月成交的住宅用地成交面积、金额占比分别达到81.2%、98.7%。
年5月土地成交明细（按区域）
年5月土地成交明细（按区域）
土地用途
土地成交数量（幅）
土地成交面积（㎡）
土地成交金额（万元）
西陵区
0
0
0
伍家岗区
2
.82
930
点军区
0
0
0
夷陵区
0
0
0
高新区
2
.05
猇亭区
1
.39
合计
5
471.26
表2-9年5月宜昌城区土地成交明细·区域（数据来源：宜昌市国土资源局）
从土地成交价格来看，年5月土地全部底价成交，无溢价。
5月21日下午，位于东站片区东站路的P（）4号、5号地块土拍结果出炉！交投嘉华（宜昌）城市发展有限公司以24.亿元的总价拿下2宗地块，折合楼面价分别约为元/㎡、元/㎡。2宗地块是5月重点地块，后续开发也将受持续
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