宜昌市业主大会成立工作指南
一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，或者划分为一个物业管理区域分期开发的建设项目，已交付的专有部分面积超过建设项目规划建筑物总面积50%时，具备成立业主大会条件。
二、成立业主大会程序（一）首次业主大会会议筹备的发起
经物业管理区域内20%业主提议，并联名向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府，以下统称“街道办事处”）提出筹备业主大会会议的申请。
（二）组建首次业主大会会议筹备组
1．街道办事处自收到业主提出筹备业主大会会议书面申请后60日内，组织成立首次业主大会会议筹备组；
2．筹备组成员由业主代表、建设单位代表、街道办事处代表、居（村）民委员会代表组成；
3．筹备组成员人数为7至15人单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的半数，筹备组的组长由街道办事处代表担任，筹备组中的业主代表由街道办事处组织业主推荐；
4．筹备组成员名单确定后，街道办事处以书面形式在物业管理区域内公告3天；
5．筹备组自成立之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议；
6．筹备组自首届业主委员会第一次会议召开自行解散。
（三）筹备组筹备首次业主大会会议工作
1．确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；
2．根据市房产管理局制定的《业主大会议事规则》和《管理规约》示范文本，结合本物业管理区域实际，草拟本物业管理区域的《业主大会议事规则》和《管理规约》，在充分听取业主意见的基础上形成《业主大会议事规则（草案）》和《管理规约（草案）》,并提交物业所在地街道办事处或县市区物业管理主管部门审核；
3．制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
4．制定业主委员会选举办法；
5．依法确定首次业主大会会议表决规则；
6．确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
7．完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
以上内容应当在首次业主大会会议召开前15日，以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
（四）召开首次业主大会会议
1．表决《业主大会议事规则（草案）》和《管理规约（草案）》；
2．选举首届业主委员会委员；
3．筹备组拟定的其他事项。
（五）公示首次业主大会会议决议
根据首次业主大会会议召开的情况，筹备组拟定首次业主大会会议决议，并在物业管理区域内公示。
（六）召开首届业主委员会第一次会议
首届业主委员会第一次会议由筹备组组长召集，由当选的首届业主委员会委员推选主任委员、副主任委员。首届业主委员会将本次会议所决定的事项形成书面决议。
（七）公示首届业主委员会第一次会议决议
首届业主委员会将业主委员会第一次会议决议在物业管理区域内公示，同时将会议决议报告物业所在地居（村）民委员会，并听取居（村）民委员会的意见。
（八）业主委员会备案
首届业主委员会在规定的时间内，持相关资料到物业所在地街道办事处和县市区物业管理主管部门办理备案。
（九）申请雕刻印章
首届业主委员会持物业所在地街道办事处和县市区物业管理主管备案通知，到物业所在地公安机关办理印章雕刻申请，经批准后，凭公安机关出具的证明，到指定印章制作点雕刻印章。
三、问题解答（一）如何认定业主？
答：根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的规定，下列人员认定为业主：
1．房屋的所有权人（含共同所有权人）；
2．基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人；
3．因人民法院、仲裁委员会的法律文书等生效取得物权的人；
4．因继承或者受遗赠，继承或者受遗赠发生效力取得物权的人。
（二）业主投票权数如何确定？
答：1．专有部分面积和建筑物总面积的认定：
（1）专有部分面积：按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（2）建筑物总面积：按照前项的统计总和计算。
2．业主人数和总人数的认定：
（1）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（2）总人数，按照前项的统计总和计算。
（三）业主委员会委员候选人如何推选和确定？
答：业主委员会委员候选人由物业管理区域内的业主推荐和自荐产生。筹备组在组织业主推选时，应当核查参选人的资格，并根据物业类型、物权份额、参选人的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。推选出业主委员会委员候选人后，筹备组应当在物业管理区域内公示7天，征求业主意见。公示期间如无异议，再公告确认。
（四）业主委员会委员的条件有哪些？
答：1．本物业管理区域内的业主；
2．具有完全民事行为能力；
3．遵守国家有关法律、法规；
4．遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
5．热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
6．具有一定的组织能力；
7．具备必要的工作时间。
（五）业主委员会委员人数和任期如何规定？
答：业主委员会由5至11人单数组成，委员由业主大会会议选举产生。委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。业主委员会委员人数由首次业主大会筹备组根据物业管理区域的具体情况确定，同时应在业主大会议事规则中约定。业主委员会每届任期在业主大会议事规则中约定。
（六）业主大会会议的形式有哪些？
答：业主大会会议分为两种形式，一是集体讨论的形式，二是书面征求意见的形式。首次业主大会会议形式由筹备组决定。根据我市物业管理区域业主大会运行的实际，以书面征求意见的形式召开业主大会会议居多。
（七）首次业主大会会议的时间和形式如何确定？
答：首次业主大会会议召开时间和会议形式由首次业主大会会议筹备组确定。筹备组确定会议召开时间和形式后，应在首次业主大会召开15日前以书面的形式在物业管理区域公告。
（八）业主委员会委员应当获得多少赞同票才能当选？
答：业主委员会委员应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过的业主同意（面积和人数双过半），方可当选。特别注意的是，在选举业主委员会委员时，不能因部分候选人未获得“双过半”业主的同意，而采取“以得票多少的顺序”，确认业主委员会委员的当选，此举违反了《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的规定，按此方法选举出来的业主委员会委员资格无效。
（九）为什么要对业主大会议事规则、管理规约进行审核？
答：筹备组拟定《业主大会议事规则》和《管理规约》（草案）后，需将两个草案提交至物业所在地街道办事处或县市区物业管理主管部门，由街道办事处或县市区物业管理主管部门协助筹备组对《业主大会议事规则》和《管理规约》（草案）的内容进行审核，目的是为了防止出现违反法律法规和规章以及损害业主合法权益的内容。
（十）首届业主委员会第一次会议召开的时限如何规定？
答：首届业主委员会第一次会议应当自选举之日起7日内召开，并完成推选业主委员会主任和副主任等工作。
（十一）业主委员会备案时间是如何规定的？
答：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持所需文件分别向物业所在地街道办事处和县市区物业管理主管部门备案。
（十二）业主委员会备案所需材料有哪些？
答：1．业主委员会备案表；
2．业主大会和业主委员会决议；
3．经业主大会表决通过的《业主大会议事规则》和《管理规约》；
4．业主大会成立和业主委员会选举的情况；
5．业主名册和投票权数清册；
6．业主委员会委员业主身份证明材料（产权证、商品房买卖合同、法院或仲裁委员会已生效的法律文书、因继承或受遗赠发生效力取得物权的法律文书）。
（十三）业主委员会任期内备案内容发生变化怎么办？
答：业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。
（十四）业主委员会的换届工作如何进行？
答：在街道办事处、居（村）民委员会的监督指导下，由业主委员会组织成立换届小组，依法进行换届选举工作；业主委员会在规定的时间内不组织换届选举的，街道办事处应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，由居（村）民委员会在街道办事处的指导和监督下，组织换届选举工作。
（十五）有效的业主大会会议应当具备哪些条件？
答：有效的业主大会会议应当具备以下两个条件：一是物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主参加；二是物业管理区域内占总人数过半数的业主参加。
（十六）《业主大会议事规则》的作用是什么？
答：业主大会通过《业主大会议事规则》来建立大会内的正常工作秩序，保证大会内集体意志和行动统一。《业主大会议事规则》是全体业主意志的集中体现，是业主大会运作的基本准则和依据。业主大会、业主委员会和所属的成员都必须严格遵守。
（十七）《业主大会议事规则》的主要内容有哪些？
答：1．业主大会的议事方式，包括业主大会会议是采用集体讨论还是书面征求意见的形式。
2．业主大会的表决程序，包括业主大会会议的基本议程、业主大会的表决形式等。
3．业主投票权确定办法，包括如何来确定业主在业主大会会议上的投票权数等。
4．业主委员会的组成和任期，包括业主委员会委员的资格、人数、任期、正副主任的配置等。
5．业主大会其他事项的规定，包括业主大会的宗旨、权利与义务、活动范围、经费来源、业主委员会的权利与义务等。
（十八）《管理规约》是什么？
答：管理规约是一种公共契约，属于协议、合约的性质，它是由物业管理区域内全体业主对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主、物业使用人、开发建设单位、物业服务企业在使用、维护、管理中应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出的约定。管理规约对全体业主及物业使用人、开发建设单位、物业服务企业具有约束力。
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