倒计时42天,宜昌人如何在寒冬楼市抄底买

星期二

年之于宜昌楼市，硝烟弥漫，风起云涌。各大楼盘销售日益艰难，尤其是-年地王项目，1个月不到10套的销售业绩，营销团队换了一波又一波。营销一直强势的融创项目率先引进贝壳分销，销量稳居宜昌楼市销量排行榜；接二连三，各大楼盘都坐立难安，降价促销，改变战略战术，纷纷启用分销，佣金从普通2%跳5%；把分销看成最后一根救命稻草。楼市一夜之间变天，客户还是那个上帝，经纪人早就变成那个大爷了。分销翻身做主人，哪里需要打哪里，不过成也萧何，败也萧何。分销满天飞，不过因为分销发展不成熟，人员较多加上从业人员素质不一。带来的严重后果就是管控难度大，销售口径往往到了经纪人那里就变了味道。某个均价元的楼盘，说起，到了客户那里就是：某某项目降价了，元；现在降价元，您考虑不考虑。

而这些带来的严重后果就是虚假宣传，继而导致客诉，业主维权。开发商也是可怜，有了销量，丢了品牌和业主口碑。作为曾经的地产从业人员，建议分销单位和经纪人在被开发商需要的同时，要不断的加强培训以及管理。不要唯利性太强。在帮开发商卖房子的同时，也要共同维护其业主口碑和品牌形象。

同时帮正在闹事或者酝酿闹事的楼盘呼吁一下：你听到的看到的不一定是事实，这个世界没有我们想的那么单纯，不要被浑水摸鱼的人蒙骗。譬如这次某个楼盘闹事，因为分销口径问题，导致被有心之人利用。据说是装修公司工作人员假装业主，在群里煽动让开发商精装改毛坯。在此友情提醒广大业主提防煽风点火心怀不轨之人，不要跟着被忽悠。如今看热闹吃西瓜也需要一颗无比聪明和冷静的脑袋。不然最后成了有心之人的炮灰，刑事拘留，影响了自己和小孩未来发展前程。

今天我们暂时不花过多笔墨在这个话题上。还是来探讨一下大多数网友 　　楼市的每一次起伏，从来没有和政策脱钩过。楼市是最需要“讲政治”、“守规矩”、“顾大局”的市场。如今楼市的前提背景有且只有一个：“房住不炒”！让房子回归居住的本质，不要想着“炒”。来个小插曲，我有个世界强做地产的朋友，利用员工房政策炒房，钱不仅没有赚到，反而是公司为了融资要求买理财产品，所退房款需要同等理财产品1.5倍，才能退，巨坑无比。朋友天天各种求朋友买理财，看这班上的。炒房的人，不仅被国家管制，还被自己的公司约束。所以想靠炒房赚钱的可以收一收了。所以现在楼市的整体状态，就是个典型的存量博弈市场。

　　毕竟当房子还可以作为一种全民投资品进行“炒作”的时候，意味着这个市场还有极大地增长空间，但现在上面下决心不能再“炒”了以后，很多事情就有了微妙的变化。下面我们从几个维度分析宜昌未来楼市的走向。

第一：地产市场。根据宜昌市住建局发布《年1-10月宜昌市城区房地产市场运行情况通报》可以看出现有库存去化周期将近9个月；加上新增住宅用地供应预计合计去化周期约为15个月左右。也就是说在不增加土地供应的情况下明年年底宜昌市库存将会去化完毕。衡量城市是否可以购买的一个评判因素：新房的成交均价和去化周期。若是购房一手显著高于二手的城市、新盘去化周期在20个月以上的城市最好直接不考虑。从土地市场来看：最大的变化就是住宅土地供应明显减少。整体开发速度逐渐放缓，宜昌中心城区的土地开发已近饱和状态。高新区和夷陵区将成为今年主要土地供应区域。

从成交区域来看，夷陵郭家湾和东站成为今年楼市成交主力，2大片区战火弥漫，竞争愈发激烈，开发商浑身解数，抢夺市场和资源。所导致的结果是片区房价重回2年前。以山水城为例，年11月，山水城成交均价元/㎡（精装修）；与现周边几个开发商价格基本持平。年宜昌市月均去化套左右，去化速度稳定；整体价格略有下降，西陵区价格坚挺。整体楼市下行。但是从去化周期来看，预计年楼市仍然趋稳，价格不会有太大变化。存量博弈特征异常明显。如果政府继续控制土地新增供应的话，在明年下半年10月左右，楼市将会回温。相比较而言，对于刚需，迟早也要买的，特别是应该把眼光放长远，不要过多聚焦于眼前，在开发商促销降价时，的确是一个不错的买房时机。这样你会有议价空间，掌握更多的主动权。

　第二是开发商。比如融创虽然这两年一直在逆势扩张，但老孙自己也说了：“开发商，请不要再报幻想了。”这个幻想是啥幻想？就是继续把楼市当做提振经济的首要刺激手段的幻想，就是继续开闸放水、无差别刺激，最终钱兜兜转转全落在水泥砖头上的幻想，就是继续靠高周转、高杠杆跑马圈地、快速赚钱的幻想。数据显示截至年全国有家房地产企业宣告破产清算。林林总总，多地均有覆盖。

但是房住不炒不意味着房地产商就都没法玩了，当市场由瓜分增量进入抢夺存量的阶段之后，有实力的开发商、高品质的楼盘和精准的市场布局，将继续获得中国城市化进程的青睐。

在这个市场下有很多开发商谋求转型，比如万达年开始转向轻资产；恒大即使被坑仍然不放弃造车梦想；潘石屹偷偷的变卖资产....当然也有一些对地产情有独钟的企业，比如万科，融创，绿城这类开发商，坚守改善人居，持续靠产品和服务取胜市场。纵观宜昌市场，万科理想城和融创西陵区的融园项目虽然年销量不靠前，但是一直靠产品和服务取胜，赢得了多数买房人的认同；均瑶的宜昌中心，虽然开发商缺乏建造高端产品经验，但是也是在不断学习摸索，相信未来产品不会太差，对于目前购房意向强烈的客群可以根据实际情况考虑。即将开盘的融创学府壹号按照融创目前情况来看，开盘价格不会太高，看重地段和产品品质的改善型客户也可以重点考虑一下。

第三是地方政府，地方政府对楼市的政策和态度关系到城市房价的稳定。“稳地价、稳房价、稳预期”，不是仅仅单靠制约开发商才能达到的。在这一点上，重庆做的非常好。将房地产价格调控到理想目标，政府在“供求平衡、土地价格、税收分量、金融杠杆、配置格局”五个关键环节做文章。虽然没有以限购限贷为地产调控的核心手段，但那只“看得见的手”一直都未曾离开市场——持续通过相关职能部门用行政手段来调整房地产市场土地供应、新增投资和新增预售项目供应等要素，尤其是在出售土地的时候，对土地的价格始终是保持节制的。长期坚守一个原则：土地价格不能高过房价的1/3。这些让重庆市房价一直持续稳定。

当然今年宜昌市政府也做出了诸多努力。在减少土地供应的同时，出台各种人才引进机制和政策，持续优化产能结构，激活城市发展活力。今年相继出台全面取消城镇落户，大学毕业生直接落户，买房额外优惠等政策。

当然在没有真正决定性的信贷刺激政策出台之前，这种地方上的小打小闹，不会对楼市带来什么决定性的影响。

回望之前每一次楼市大涨的历程，真正向市场发出“冲锋”信号的，是什么？答案有且只有一个：金融政策。金融口对开发商、对地方政府、对购房者个体都还在继续着“严防死守”的态势，所以哪怕地方上搞了一堆动作，也很难对市场产生实质性的影响。从长期来看，金融政策会持续稳定。

　　此时，在房价全面降温的同时，购房者最容易犯的一个问题就是过度等待，打心眼里希望刚需客户能够买到称心如意的好房子。所以，千万不要因为降价而陷入越等降得越多的漩涡，因为我们要知道，房价不能大涨，当然也不会大跌。所以心理价位差不多就行了，没有谁会绝对抓住最低点，无论是涨还是跌，都不会违背房价稳定的大局。如果非要问一个期限，我认为，未来这种下降趋势将会延续到年底或明年年初，确实也是购房的好时机。哪怕将来还会降，也不用太担心，要着眼长远。正如格力董明珠曾在采访中表示，住房问题其实不只是基本的民生，更是在社会上的一种尊严。这也是为什么如今很多人愿意耗费大量的精力去买上一套房的主要原因，正所谓“居者有其屋”。

文中数据来源见政府官微，相关数据引用仅作参考。

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