房产投资溢出至宜昌等周边楼市非住宅库存

从最初的限购、限贷，紧接着的限价、限售，再到一线城市的全面限商，房地产市场热度在“五限”下大幅降温。

但需注意的是，由于下降并不是自发性调整，房价依然坚挺，且因“溢出”效应，热点城市周边地区成为替代的“投资标风向标”。

楼市热点溢出至周边宜昌涨幅创新高

5月底，临近端午时节，湖北地级市咸宁的楼市热闹非凡。房企提前造势，游子开始返乡，街头小巷也流传着这样的广告：钱存银行不买房，银行贷款给老王。老王拿钱去买房，心中女神嫁老王……难以在武汉买房的购房者们快速向周边溢出。

随着购房者的溢出，部分一二线热点城市周边的三四线城市成交快速上涨，去化加速。据国家统计局公布的数据显示，5月份，一二线城市房地产降温态势持续，热点周边三四线城市领涨全国。其中，5月湖北宜昌的新房价格同比涨幅达到10.7%，创下今年以来的新高。

另外，据数据显示，年，宜昌市区总计交易的住宅类商品房为2.8万套，住宅成交均价逼近元/㎡，刚需仍是购房主力军。随着武汉限购限贷政策的出台，越来越多的武汉人选择到省域副中心城市的宜昌买房。此外，外漂族无力承担大城市的高房价，在返乡置业之际回乡买房，12月宜昌成交创下年内新高！

CRIC研究中心杨科伟表示，由于购房热情仍在，调控博弈，因此，购买力溢出，热点周边城市成为投资最佳标的，部分存在上涨之势。

商业地产供应旺盛市场吸纳力下降

在市场热度下，楼市库存却出现了分化，非住宅类项目库存整体偏高。中信证券的一份研报指出，中国商办物业的总量明显过剩，在年和年，商办物业经历了两轮跃进，商办物业的开发投资增速要远大于住宅物业的开发投资增速。过去十多年中，我国商服用地一直占据房地产出让的30%上下，这同社会的真实需求很不匹配，从销售上看，商业地产占比只有10%。

武汉方面，据武汉市房地产开发企业协会研究部数据，截至年底，武汉商业地产总面积超过万平方米。按照武汉市.77万常住人口计算，人均商业面积已接近3平方米，是香港的2倍。此外，武汉还有万平方米的商业楼盘及00万平方米的写字楼库存，按照往年的去化速度，全部消化完至少还需至6年。与此同时，未来5至6年，还将新增约万平方米的商业体量。

与供应旺盛相对应的是，商业地产整体需求难以提振，市场吸纳力下降。据了解，武汉方面，除了几个传统办公区和商业区，其余区域均因缺少整体的氛围和相应配套导致去化困难。

除了住房性质结构失衡外，地方楼市还存在区域性结构失衡。截至年3月底，虽然湖北全省商品住房库存平均消化周期为7.个月，但仍有5个县库存消化周期超过18个月，其中，郧西县18.6个月、嘉鱼县22个月、黄梅县23个月、云梦县2.8个月、屈家岭管理区31个月。

事实上，除了湖北之外，安徽六安、江苏镇江、河南开封等区域，也由于其省会城市房地产火热以及限购，从而导致房地产市场逐步升温，销售量屡创新高。如今，部分地方政府也已







































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