主城新盘星味不足青岛楼市的压舱石还稳

年青岛楼市的春天，始于主城。从保利·大国璟到远洋万和公馆，再到金茂府，正是新都心—浮山后一线的改善族，带起了庚子年楼市的节奏，开启了波澜壮阔的上涨行情。年第一个黄金季已经到来，但是我们盘点今年的主城市场，会发现今年新盘的“咖位”都弱了不少。既没有远洋万和公馆那样占据绝版地段的楼盘，也没有金茂府这样享誉全国的顶级IP。不论从体量，还是地段，今年都没有特别引人注目的项目。改善潮日渐式微，青岛主城靠什么延续去年的辉煌？

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边角料做“主菜”渐成日常

其实从去年的依云四季开始，持币入场的置业者就十分纠结。有着强烈的改善需求，对于碧桂园的户型也十分满意，唯一感到窝心的是地段：老四方的城市界面不佳，而且哪栋楼都临路。

同样的纠结还有远洋万和城周边的地缘客户：

容积率太高楼太密，挡光是个大问题。

可是就在完美主义者纠结的时候，这些存在硬伤的楼盘都以让人意想不到的速度快速清盘。

在过去的三十余年中，好的地段早已经开发，未来的青岛主城，也将渐渐进入香港模式：供应的土地面积越来越小，迷你盘逐渐成为市场主角。

我们看年的几个新项目：贵州路上青岛地铁的TOD项目只有两栋楼，南昌路附近的卓越坊也是两栋楼，中梁台东地块大一点，但也只有4住宅楼……

很多人对于这样的迷你盘不看好，特别是听说这些盘售价不菲时，更是一脸难以置信。

市南老城区颓势尽显，毛坯房凭什么和浮山后的精装房一个价？

地缘客户会给你这个问题的答案。市南老城区，有大量拿着高额退休金的老干部居住，他们习惯于团岛市场的烟火气，上了年纪又爬不了楼，区域内出现了这样一个近乎完美的选项，能不心动吗？所以，我们看金茂湾，不论在二手房市场还是租房市场，表现都是十分亮眼的，甚至优于浮山后的一些次新房，因为它目前是西部老城区次新改善的最优选项。

市北也好，老四方也好，都是同一个道理。我希望大家明白：

区域内没有次新房的传统住区内，不论周边的城市界面如何，迷你盘都会有稳固的地缘支撑，房产价值也一定稳步增长。

在这样的区域内，你不能纠结于新盘的区位和价格，是不是符合你对完美住宅的定义，而是这些盘是不是你离不开的这个区域内，相对最佳的选择。

目前传统主城的这几朵“迷你花”，上半年“盛开”是大概率。老王认为唯一存在疑问的是中梁台东项目。这块地成本很高，中梁品牌号召力一般，刚入主城一切都需要适应，而台东地缘客户的忠诚度相比是最弱的，这个盘操盘难度相对较大。

特别提醒：老王在破竹app上的有声专栏第二季已经上新。因为是收费产品有门槛，所以在这个平台老王会说一些公开文章中不宜分享的地产内幕和资讯，成为你置业的重要参考。

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地铁分化“大”盘人气

当然，年的青岛主城，不是没有“大”盘。比方说宜昌路上的保利时代、胜利桥的中海寰宇时代、海岸路的中国铁建中心、瑞昌路的云岭世家、杭州路中车四方智汇港、李沧区的中交青钢改造地块。

相比周边几无竞品的迷你盘，这些盘就不能乐观的指望周边的地缘客户去消化。这些盘要想火，必须要有地缘客户之外的支撑。相较于对四方和李沧有抗性的老青岛，年轻首置族自然是各家都想抢夺的客户。

相比，年有一大变数来自人才住房。虽然从目前选房反馈来看，人才住房的销售没有达到预期，但是也分流了相当比例的首置刚需。人气再综合区位、配套等因素，我相信即使是保利，也很难复刻大国璟去年的辉煌。

楼盘之间的PK，只有两个关键点：配套和性价比。

在都没有稳定优质学区保障的情况下，对于在主城三区工作的年轻人来说，配套往往只看重一点：地铁。

毫无疑问，M1号线和中远期有望通车的M4、M8号线北段周边的楼盘，开发商的日子会好过一点。

但是，这并不意味着各大楼盘营销总们可以高枕无忧。地铁1号线这条交通大动脉以及日渐完善的地铁网，给了刚需族丰富的选择。产品力和价格一旦出现偏差，年轻的购房者会果断弃选，沿着地铁线北上。

在这种“炽热”的竞争环境中，有的“花儿”可能开放后迅速枯萎，但也可能会有惊喜出现。在产品力与利润之间找到哪个接近完美的平衡点，是对营销总们的一次大考。

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主城楼市还需老盘“扛鼎”

不出意外的话，保利·大国璟、金地·宸悦、远洋双子星在今年上半年就能清盘。最近许多人在焦虑3月份房价会不会涨。如果你一直盯住浮山后的几个项目，就会知道去年年末“涨价通知”的后，开发商的实操套路。且不管开发商用了怎样的方式去化，新都心—浮山后一线的选择将会进一步减少。虽然可能还会有零星新地块供出，但是这一区域主要还是以“老”盘加推为主。针对今年的市场，金茂在年前就做了大量的功课。在春节过后，朋友圈里金茂的置业顾问不断刷新着成交记录，可见这个改变青岛人居体验的科技住宅，已经获得了岛城人的认可；如果融创今年能够将壹號院产品力充分体现出来，这同样是值得我们期待的一个产品；翡翠云城是我认为被市场低估的项目，在教育利好落地之后，这个盘或许会在今年迎来爆发期。总体来说，浮山后和松岭路一线改善支撑依然是稳固的，而且这几个开发商都有着极强的资源调动力和调整力，所以浮山后这几个老盘也都没问题。不论是产品和配套，利好会越来越多，比一些新盘更值得我们

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